Tranh cãi về tiền sử dụng đất dự án nhà ở: Người đòi nộp sớm,
kẻ muốn… từ từ
Ngoài chi phí quản lý vốn và giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng
đất chiếm chi phí lớn khi triển khai một dự án nhà ở thương mại. Trong khi một
số chủ đầu tư muốn nộp sớm thì cũng có doanh nghiệp muốn... từ từ.
Doanh nghiệp chôn vốn, người
mua nhà gánh chịu?
Tại buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo TP.HCM với đại
diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn mới đây, một trong những vấn
đề nhận được sự quan tâm cũng như ý kiến nhiều nhất từ cộng đồng doanh nghiệp
là thời điểm nộp tiền sử dụng đất đối với dự án phát triển
nhà ở.
Theo dự thảo báo cáo về giải quyết các khó khăn
vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, UBND TP.HCM đưa
ra quy trình 5 bước để triển khai dự án nhà ở khi chủ đầu tư chưa có quyền sử
dụng đất ở hợp pháp.
Trình tự các bước gồm: Bước 1: Lập thủ tục
quyết định chủ trương đầu tư; Bước 2: lập quy hoạch chi tiết 1/500; Bước 3: lập
thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4: xác định nghĩa vụ
tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ
đỏ); bước cuối cùng là công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết
kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ
tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nêu ý kiến tại hội nghị.
|
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS
TP.HCM (HoREA), thực tế cho thấy, quy trình từ xác định giá đất, thẩm định giá
đất đến xác định tiền sử dụng đất của một dự án nhà ở mất rất nhiều thời gian.
Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới được nộp tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án
bị chậm tiến độ.
“Những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này
mất khoảng 2 năm, nhưng ở một số dự án phải mất 3 năm trở lên. Nếu theo quy
trình 5 bước, doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 sẽ bị chôn vốn từ 5
– 7 năm, các chi phí khác cũng tăng theo dẫn đến giá nhà sẽ bị tăng và cuối
cùng người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA còn cho rằng, ngoài chi phí giải
phóng mặt bằng và quản lý vốn, tiền sử dụng đất chiếm chi phí khá lớn của một
dự án. Quy định doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi được
cấp phép xây dựng và thi công là chưa phù hợp với các quy định hiện hành cũng
như thực tiễn.
Cụ thể, theo ông Châu, Luật Đất đai và Nghị
định 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc thực hiện nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước trong 2 trường hợp. Đó là, trước khi bán nhà ở, bán nền
cho khách hàng và trước khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ dự án.
Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định chủ đầu tư
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong 2 trường hợp. đó là, trước khi bán nhà
ở, bán nền nhà cho khách hàng và trước khi huy động vốn bán nhà hình thành
trong tương lai.
Trong khi đó, về điều kiện khởi công xây dựng công
trình, Luật Xây dựng không quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ
tài chính với Nhà nước thì mới được thi công. “Việc thu hồi đất, giao đất, cho
thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo pháp luật
đất đai”, nhưng theo Chủ tịch HoREA, pháp luật đất đai lại không quy định chủ
đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn thi công xây dựng các công
trình của dự án.
Muốn
nộp tiền sử dụng đất sớm cũng… không được
Bất cập trong công tác giải quyết thủ tục đất
đai là một trong những nguyên nhân khiến các dự án nhà ở bị chậm triển khai.
Ông Nguyễn Văn Đực – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Xây dựng Địa ốc Xanh (Địa ốc
Xanh) cho biết, công ty ông là chủ đầu tư dự án khu dân cư hơn 3.600 m2 tại
quận 8.
Tháng 2/2019, Địa ốc Xanh có văn bản kiến nghị
được sớm nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích 1.611m2 thuộc dự
án. Phần lộ giới trước đây từ 40m2 nay giảm còn 30m2, tức diện tích dự án được
tăng lên 125m2.
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hướng
dẫn thực hiện các thủ tục như: Làm việc với Cục Thuế để nộp tiền sử dụng đất
đối với phần đất 1.611m2; làm việc với Sở Xây dựng để thực hiện thủ tục “chấp
thuận dự án đầu tư xây dựng” đối với phần đất 125,7m2.
Ông Đực cho rằng, các thủ tục này sẽ kéo dài
việc đóng tiền sử dụng đất 125,7m2 và không thể được vì Sở Xây dựng không “chấp
thuận dự án đầu tư” khi chưa đóng tiền sử dụng 125,7m2 đất tăng thêm cho đủ
“đất ở”.
“Đúng ra nên gom hai phần diện tích này lại để
doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất một lần nhưng Sở TN&MT lại chia thành
hai lần đóng. Chúng tôi muốn đóng tiền sử dụng đất sớm cũng không được, loay
hoay 24 tháng rồi mà vẫn chưa xong, đây không phải vấn đề quá khó mà ngâm lâu
như vậy”, ông Đực than thở.
Nguyễn Văn Đồi – Giám đốc
Công ty CP Địa ốc và xây dựng SSG2, kiến nghị rút ngắn thời gian thực hiện thủ
tục xác định giá đất, nộp tiền sử dụng đất.
|
Về quy trình thực hiện dự án theo như dự thảo
báo cáo của UBND TP.HCM đưa ra, theo ông Nguyễn Văn Đồi – Giám đốc Công ty
CP Địa ốc và xây dựng SSG2, quy trình có 4; 5 hay 6 bước thì không quan trọng.
Quan trọng là thời gian thực hiện các bước.
“Về tiền sử dụng đất, quan điểm của tôi là Nhà
nước thu càng nhanh càng tốt. Vì nộp tiền sử dụng đất xong thì doanh nghiệp mới
làm được các thủ tục tiếp theo như bán nhà, chuyển nhượng. Thời gian qua có một
số doanh nghiệp chưa xong thủ tục đã bán lúa non rồi. Chưa biết tiền sử dụng
đất bao nhiêu đã bán, sau này thấy bán hớ, bán thấp rồi phá sản thì kêu cứu.
Tôi đề nghị việc thẩm định, xác định tiền sử dụng đất và tất cả các nghĩa vụ
tài chính khác phải thực hiện càng nhanh càng tốt. Đóng như thế để thể hiện sức
khoẻ của doanh nghiệp”, ông Đồi nói.
Ông Võ Văn Hoan – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho
rằng, nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì làm sao triển
khai các thủ tục khác của dự án.
“Có ai dám để cho doanh nghiệp triển khai dự án
cho đến khi hoàn thành rồi mới bắt đầu thu tiền không? Đây là nguồn thu tài
chình từ đất của Nhà nước, có cơ quan nào dám buông trôi quản lý này để cho
doanh nghiệp tự triển khai thực hiện dự án đến khi bán sản phẩm?”, ông Hoan đặt
vấn đề.
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM
Võ Văn Hoan cho rằng cần làm nhanh các thủ tục xác định giá đất, thu tiền sử
dụng đất để doanh nghiệp sớm triển khai dự án.
|
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, có trường
hợp doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó có điều chỉnh chỉ
tiêu quy hoạch bổ sung, thành phố yêu cầu rà soát để đề nghị bổ sung nghĩa vụ
tài chính, nộp vào ngân sách. Thế nhưng, khi thanh tra vào cuộc thì xác định
chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau đó Sở Xây dựng ngừng không cho doanh
nghiệp triển khai dự án.
Đây là một trong những vướng mắc thành phố sẽ
chỉnh sửa trong thời gian tới, nếu dự án có điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch thì
phải bổ sung nghĩa vụ tài chính. Việc nộp tiền sử dụng là đất của doanh nghiệp
nhưng Nhà nước phải làm nhanh.
“Trong thời gian chờ xin ý kiến của Trung ương
về trình tự thủ tục, thành phố có thể rút ngắn quy trình xác định tiền sử dụng
đất, nghĩa vụ tài chính. Quy trình xử lý nội bộ là việc chúng ta làm được, để
đảm bảo vừa nhanh cho doanh nghiệp vừa an toàn cho Nhà nước”, ông Hoan
nói.
Liên quan đến vấn đề này, Sở TN&MT TP.HCM
vừa có Quyết định số 144/QĐ-STNMT-VP ngày 202/2/2020 về ban hành quy trình tiếp
nhận và giải quyết hồ sơ xác định giá đất cụ thể. Đây được xem là căn cứ để đẩy
nhanh công tác xác định giá đất cụ thể tại các dự án nhà ở trên địa bàn.
TIN LIÊN QUAN
