Điểm nghẽn
của thị
trường bất động sản
là cơ chế, chính sách
Thưa ông, sự sụt giảm cả về nguồn cung và giao dịch
của thị trường bất động sản năm 2019 đến từ những yếu tố nào?
Kinh tế Việt Nam năm 2019 đạt kết quả
ấn tượng, GDP ước tăng khoảng 7%, lạm phát kiểm soát ở mức khá thấp (khoảng
3%), xuất khẩu tăng khoảng 9%, giải ngân FDI tăng khoảng 8%, kinh tế tư nhân
tiếp tục phát triển tốt...v.v. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm nghẽn mà trong đó
có 3 điểm nghẽn lớn.
Thứ
nhất, giải ngân
đầu tư công còn khá chậm, hết 11 tháng năm 2019, giải ngân vốn đầu tư từ nguồn
NSNN mới đạt khoảng 78,6% kế hoạch năm và chỉ tăng 5,5% (cùng kỳ năm 2018 bằng
82,1% kế hoạch và tăng 12,8%); trong khi đầu tư công tương đương khoảng 10,7%
GDP, khoảng 32% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Việc chậm giải ngân vốn đầu tư
công gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế vì vốn là một trong
ba yếu tố quan trọng nhất tạo ra GDP.
Thứ
hai là về
môi trường kinh doanh; dù được Fitch nâng triển vọng tín nhiệm quốc gia của
Việt Nam từ mức ổn định lên tích cực và giữ nguyên xếp hạng BB, năng lực cạnh
tranh tăng 10 bậc (từ thứ hạng 77 lên 67/140 quốc gia được xếp hạng);
nhưng môi trường kinh doanh của Việt
Nam cải thiện chưa nhiều và còn chậm so với khu vực; cắt giảm điều kiện kinh
doanh, cải cách thủ tục hành chính ở nhiều nơi chưa thực chất. Theo đánh giá
của Ngân hàng Thế giới, năm 2019 Việt Nam có tăng 1,2 điểm (từ 68,6 lên 69,8
điểm) nhưng lại giảm 1 bậc trên bảng xếp hạng chung (từ vị trí 69 xuống vị trí
70), trong khi Malaysia tăng 12 bậc trong 2 năm qua; Thái Lan tăng 6 bậc và
Philippines tăng tới 29 bậc trong năm nay.
Thứ ba, trong lĩnh vực kinh tế số và mô
hình kinh doanh mới, chỉ số đổi mới sáng tạo của Việt Nam tăng lên 3 bậc theo
đánh giá của Tổ chức Sở hữu trí tuệ Thế giới (WIPO) và tăng 6 bậc so với năm
ngoái theo đánh giá của Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF), song vẫn ở mức trung
bình (xếp thứ 76/140 quốc gia được xếp hạng); trong khi hành lang pháp lý cho
các hoạt động kinh tế số, kinh tế chia sẻ, mô hình, sản phẩm kinh doanh mới
(như taxi công nghệ trong lĩnh vực vận tải, hay Condotel, officetel,
shophouse…trong lĩnh vực BĐS) chậm ban hành, chưa theo kịp yêu cầu của xu thế
và thị trường. Những điểm nghẽn trên không chỉ là thách thức với nền kinh tế mà
còn với cả thị trường bất động sản – vốn được xem như một trong những thành tố
quan trọng, có độ lan tỏa cao của nền kinh tế.
Trong các vấn đề nêu trên, ông có thể
phân tích sâu hơn về cơ chế, chính sách – những yếu tố quan trọng tác động khá
mạnh đến diện mạo của thị trường bất động sản?
Cơ chế, chính sách năm nay tác động
cả tiêu cực và tích cực đến thị trường bất động sản. Về tác động tiêu cực, năm
nay Nhà nước chủ trương làm kỹ hơn khâu quy hoạch theo luật quy hoạch mới và
cũng theo yêu cầu về đô thị hóa nhằm giảm tệ nạn tắc nghẽn giao thông, úng lụt
ở một số địa bàn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng... Cùng với đó là quá trình rà
soát lại về hồ sơ, thủ tục pháp lý đối với các dự án nhằm hạn chế tranh chấp,
kiện tụng và tham nhũng.
Những chính sách như vậy khiến nguồn
cung giảm do việc tạm dừng cấp phép mới hoặc trì hoãn cấp phép ở một số địa bàn
như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang…. Một số dự án phải thay đổi thiết kế,
mục đích sử dụng, rà soát và hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục. Ngoài ra, một
số địa phương thay đổi chính sách (như chính sách cấp sổ đỏ chẳng hạn). Rồi
hành lang pháp lý điều tiết các mô hình, sản phẩm kinh doanh mới như Condotel,
officetel, shophouse…, chậm ban hành. Do đó, không chỉ nguồn cung khan hiếm hơn
mà giao dịch mua bán cũng diễn ra chậm hơn; thậm chí còn gây ra tranh chấp,
kiện tụng.
Tuy nhiên, khi các bên cùng kỹ càng,
chắn chắn về hồ sơ pháp lý, về quy trình, thủ tục cũng giúp thị trường phát
triển bài bản, minh bạch, bền vững và đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư, các
nhà kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư và người mua BĐS. Đây là điểm tác động
tích cực lâu dài. Tuy nhiên, xét tổng thể thì năm nay, cở chế, chính sách tác
động tiêu cực nhiều hơn là tích cực.
Nguồn vốn không
phải
là điểm nghẽn của thị trường
bất động sản 2019
Thưa ông, hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần
nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Nhưng trên thực tế, năm 2019, tín dụng bất động
sản tiếp tục bị hạn chế. Nguồn vốn vẫn luôn là một thách thức, điểm nghẽn khiến
thị trường năm nay trầm hơn so với các năm trước?
Nguồn vốn tín dụng không phải năm nay
mới siết chặt, thực tế liên tiếp những năm gần đây Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã
có động thái kiểm soát nguồn vốn này. Tuy nhiên, năm nay tôi lại thấy dòng vốn
này đã và đang có sự dịch chuyển tích cực hơn. Theo NHNN, dòng vốn tín dụng cho
bất động sản vẫn đang tăng khá tốt, tăng khoảng 14,6% tính đến hết tháng 9/2019
(so với mức tăng tín dụng chung là 9,4%); trong đó cho vay kinh doanh bất động
sản tăng khoảng 5,5% với tổng dư nợ khoảng 550 ngàn tỷ đồng (chiếm khoảng gần
7% tổng dư nợ của toàn bộ nền kinh tế) và cho vay để mua nhà, sửa nhà tăng
19,6% và chiếm khoảng 11,8% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế.
Về tổng thể, cũng theo NHNN, hiện
tổng dư nợ đối với toàn bộ thị trường bất động sản là khoảng 1,5 triệu tỷ VND,
chiếm khoảng 19,2% tổng dư nợ của nền kinh tế, đây là mức không hề nhỏ, tương
tự như một số nước trong khu vực. Ngoài ra, dư nợ tín dụng cho ngành xây dựng
đến hết tháng 9/2019 đạt khoảng 755 ngàn tỷ VND, tăng gần 8%, và dư nợ xây dựng
chiếm khoảng 9,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.
Rõ ràng nguồn vốn tín dụng không
giảm, nó vẫn tăng; tất nhiên là tăng thấp hơn so với thời kỷ lục trước đây là
30-35%/năm. Qua đây, tôi muốn khẳng định nguồn vốn tín dụng không phải là điểm
nghẽn của thị trường.
Vậy các dòng
vốn khác như đầu tư nước ngoài và dòng vốn tư nhân thì sao thưa ông?
Hết 11 tháng đầu năm, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký mới và bổ
sung vào khu vực bất động sản đạt khoảng 2,86 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đăng
ký mới. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần các
dự án kinh doanh đầu tư bất động sản với giá trị 1,9 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn
đóng góp, mua cổ phần. Tính chung lại, vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực kinh doanh
BĐS đạt 4,76 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI mới. Đây là nguồn vốn quan trọng,
đứng thứ 2 trong các lĩnh vực đăng kí và bổ sung vốn mới vào Việt Nam, chỉ sau
lĩnh vực chế biến, chế tạo.
Bên cạnh đó, dòng vốn tư nhân đổ vào
bất động sản cũng tăng lên mạnh mẽ. Hết 11 tháng, công bố của Tổng cục thống kê
cho thấy có đến 15.800 doanh nghiệp xây dựng được thành lập, tăng 1,7% so với
cùng kỳ năm ngoái; có đến 7.300 doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới thành lập, tăng
13,8% về số doanh nghiệp và 27,5% về vốn đăng ký. Đây là những con số rất tích
cực.
Ngoài ba nguồn vốn trên, năm nay còn
nguồn vốn nào nữa đáng chú ý không thưa ông?
Một dòng vốn rất quan trọng của thị
trường bất động sản năm nay chính là doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hết 10
tháng đầu năm, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179 ngàn tỷ VND, các
doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 61 ngàn tỷ VND (chiếm khoảng
34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/năm. Mức này tương đối cao so với mức
lãi suất phát hành TPDN bình quân của các NHTM khoảng 7-8%/năm.
Tất nhiên, Bộ Tài chính, NHNN cũng đã
có cảnh báo, kiểm soát đối với việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trái
phiếu. Động thái này là cần thiết bởi việc phát hành trái phiếu phải công khai
minh bạch, để từ đó đánh giá được thực chất, thực lực doanh nghiệp đó. Ngoài
ra, một số doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu với lãi suất cao (thậm chí
20%/năm) cũng phải cân đối, tính toán phù hợp với năng lực tài chính của mình nhằm
đảm bảo hiệu quả, đồng thời không phá vỡ mặt bằng lãi suất của thị trường.
Cá nhân tôi ủng hộ chủ trương phát
triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách thực chất, lành mạnh và lâu
bền. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu sẽ tạo nguồn vốn chủ động hơn, mang tính
thị trường và bớt lệ thuộc vào hệ thống ngân hàng, nhất là trong bối cảnh hệ
thống ngân hàng đang kiểm soát dần tỷ trọng cho vay trung dài hạn đối với nền
kinh tế nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Động thái này cũng góp
phần đa dạng hóa và cân bằng hơn thị trường tài chính, vốn là cái kiềng ba chân
khập khiễng, phụ thuộc quá nhiều ngân hàng trong khi kênh chứng khoán và bảo
hiểm chưa phát triển.
Chiến
tranh thương mại
Mỹ - Trung đặt ra
2 thách
thức với BĐS Việt Nam
Thưa ông, chúng ta sẽ nhắc lại một
câu chuyện không mới nhưng luôn thời sự: chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Sau
hơn một năm, nền kinh tế Việt Nam chuyển biến như thế nào trước những biến động
của cuộc thương chiến này?
Năm ngoái tôi đã phân tích chiến
tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ tác động tiêu cực ngắn hạn đối với xuất khẩu của
Việt Nam. Kịch bản đã diễn ra đúng như vậy. Xuất khẩu năm nay hết 11 tháng mới
chỉ tăng 7,8% (thấp hơn mức tăng 14,6% cùng kỳ năm 2018), chủ yếu do nhu cầu
thế giới giảm và Trung Quốc có biện pháp bảo hộ sản xuất, tiêu dùng trong nước
mạnh mẽ hơn. Nhưng về lâu dài, xuất khẩu Việt Nam sẽ đón nhận nhiều cơ hội tích
cực, bởi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã và đang tạo nên sự dịch chuyển
của dòng vốn đầu tư, từ đó có cơ hội tăng xuất khẩu sau này.
Một khảo sát của Phòng thương mại Mỹ
tại Trung Quốc và Singapore đều chung nhận định là ít nhất 1/3 doanh nghiệp
nước ngoài ở Trung Quốc và kể cả doanh nghiệp Trung Quốc đang có xu hướng dịch
chuyển đầu tư sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam. Hết 11 tháng đầu
năm, dòng vốn FDI đăng ký từ Trung Quốc và Hồng Kông vào Việt Nam đạt khoảng
10,3 tỷ USD, tăng gấp 2,9 lần so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm khoảng 32% tổng
vốn đầu tư đăng kí mới vào Việt Nam.
Hơn một năm sau thương chiến Mỹ -
Trung, diện mạo bất động sản Việt Nam ra sao thưa ông?
Chính những biến chuyển nêu trên mà
phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam năm qua tăng trưởng tốt. Các khu
công nghiệp ở các địa bàn có cơ sở hạ tầng phát triển, chính sách đầu tư cởi
mở, đến năm nay, gần như đã được lấp đầy như Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái
Nguyên, Nghệ An… và 1 số tỉnh thành khác ở phía Nam là Bình Dương, Đồng Nai…
Nhu cầu về phân khúc nhà ở, nhất là căn hộ dịch vụ, căn hộ cao cấp, hạng sang
và nhà ở giá thấp cho công nhân cũng tăng mạnh chứng tỏ có nhiều nhà đầu tư
nước ngoài sang và thuê ở cũng như nhu cầu thực đối với phân khúc nhà ở bình
dân. Bên cạnh đó, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng tăng trưởng rất tích cực, cung
và cầu đều tăng, giá tăng nhẹ từ 2-4%, tỉ lệ lấp đầy đạt khoảng 85-90% ở nhiều
địa bàn khác nhau. Sự phát triển của mặt bằng bán lẻ cho thấy, một là nhiều nhà
đầu tư nước ngoài đã và đang đầu tư vào phân khúc này, hai là nhu cầu tiềm
năng, dịch vụ bán lẻ và tiêu dùng của Việt Năm đang tăng trưởng mạnh. Năm nay
ước tính tổng doanh thu bán lẻ và tiêu dùng tăng 11%, loại trừ yếu tố giá, mức
tăng vẫn đạt 9,5%/năm, cao nhất trong vòng 4 năm qua. Hiện tiêu dùng cá nhân ở
Việt Nam tương đương khoảng 67% GDP. Sự trỗi đậy tầng lớp trung lưu và thị
trường bán lẻ được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao.
Nhưng chắc chắn thị trường bất động
sản Việt Nam không chỉ hưởng lợi từ cuộc chiến kinh tế Mỹ - Trung. Đâu là thách
thức thưa ông?
Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung
cũng đặt ra 2 thách thức lớn đối với thị trường bất động sản khi đón nhận sự
dịch chuyển đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư, chuyên gia hỏi tôi câu quan trọng là
khả năng hấp thụ của Việt Nam như thế nào, nghĩa là nhu cầu tăng lên đột biến,
liệu Việt Nam có đáp ứng được nhu cầu đó không?. Ví dụ, loại hình bất động sản
công nghiệp, căn hộ dịch vụ, văn phòng, nhất là nhà ở công nhân có thể chưa
theo kịp, chưa đáp ứng được nhu cầu; rồi cơ sở hạ tầng như sân bay, cầu cảng,
logistics chưa theo kịp; nguồn nhân lực có kỹ năng, trình độ vừa thiếu lại vừa
yếu…v.v.
Thách thức thứ 2 là việc cụ thể hóa,
thực hiện chủ trương, chính sách của Nhà nước. Nghị quyết 50 của Bộ Chính trị
(tháng 8/2019) vừa qua đã đề ra định hướng, chủ trương thu hút FDI một cách có
chất lượng, hiệu quả và đồng bộ hơn. Theo đó, Việt Nam cần có bộ lọc chuẩn
trong giai đoạn hiện nay. Nhưng tôi chưa thấy bộ lọc này cũng như triển khai,
thực hiện như thế nào. Trong quá trình cạnh tranh để thu hút đầu tư nước ngoài,
nhiều bộ, ngành, địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc sàng lọc các dự án.
Đâu đó vẫn còn tư tưởng mở cửa, trao ưu đãi mà chưa có đánh giá kịp thời rằng
các dự án FDI đó liên quan như thế nào đến hàm lượng công nghệ, chuyển giao và
gắn kết như thế nào với doanh nghiệp trong nước, cũng như có đảm bảo mục tiêu,
qui hoạch phát triển, các vấn đề về môi trường, an toàn lao động của bộ, ngành
và địa phương mình hay không?
Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
